Có cần xin phép khi cải tạo căn hộ chung cư Đà Nẵng không?

Có cần xin phép khi cải tạo căn hộ chung cư Đà Nẵng không? Bài viết phân tích chi tiết quy định pháp luật, thủ tục và mức xử phạt cần biết.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh tại thành phố Đà Nẵng, nhu cầu cải tạo, nâng cấp căn hộ chung cư ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý được rất nhiều cư dân quan tâm là: Có cần xin phép khi cải tạo căn hộ chung cư Đà Nẵng không? Bài viết dưới đây phân tích vấn đề này dưới góc độ pháp luật xây dựng và nhà ở, đồng thời bám sát thực tiễn quản lý tại địa phương Đà Nẵng.

1. Khái niệm cải tạo căn hộ chung cư theo quy định pháp luật

Theo pháp luật hiện hành, cải tạo căn hộ chung cư được hiểu là việc sửa chữa, thay đổi hiện trạng bên trong căn hộ nhằm nâng cao công năng sử dụng, thẩm mỹ hoặc chất lượng sinh hoạt. Hoạt động cải tạo có thể bao gồm: thay đổi kết cấu ngăn phòng, hệ thống kỹ thuật, hoàn thiện nội thất hoặc cải tạo mặt bằng sử dụng.

Tuy nhiên, không phải mọi hình thức cải tạo đều được tự do thực hiện. Pháp luật phân biệt rõ giữa cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và cải tạo có tác động đến kết cấu, hệ thống chung của nhà chung cư.

Việc xác định đúng bản chất cải tạo là cơ sở quan trọng để trả lời câu hỏi có cần xin phép hay không.

2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc cải tạo căn hộ chung cư

Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh vấn đề cải tạo căn hộ chung cư bao gồm:

• Luật Nhà ở năm 2014;

• Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020;

• Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

• Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;

• Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

• Các văn bản hướng dẫn và quy định quản lý đô thị do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành.

Tại Đà Nẵng, việc quản lý xây dựng, cải tạo nhà chung cư còn chịu sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện.

3. Có cần xin phép khi cải tạo căn hộ chung cư Đà Nẵng không?

3.1. Trường hợp không cần xin phép

Theo quy định pháp luật, chủ sở hữu căn hộ không cần xin giấy phép xây dựng trong các trường hợp cải tạo sau:

• Cải tạo, sửa chữa bên trong căn hộ không làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình;

• Không làm thay đổi công năng sử dụng đã được phê duyệt;

• Không ảnh hưởng đến an toàn của toàn bộ nhà chung cư;

• Không tác động đến phần sở hữu chung như: tường chịu lực, cột, dầm, sàn, hệ thống kỹ thuật chung.

Ví dụ: thay đổi vật liệu hoàn thiện, lát sàn, sơn tường, thay thiết bị vệ sinh, cải tạo nội thất không can thiệp kết cấu.

Tuy không phải xin giấy phép xây dựng, nhưng tại Đà Nẵng, chủ căn hộ vẫn phải thông báo bằng văn bản cho Ban quản lý hoặc Ban quản trị chung cư để phối hợp quản lý, đảm bảo an toàn và trật tự trong quá trình thi công.

3.2. Trường hợp bắt buộc phải xin phép

Chủ căn hộ bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền khi cải tạo thuộc một trong các trường hợp sau:

• Thay đổi kết cấu chịu lực của căn hộ hoặc tòa nhà;

• Đục phá tường, sàn có liên quan đến kết cấu chính;

• Thay đổi công năng sử dụng căn hộ;

• Tác động đến hệ thống kỹ thuật chung như điện, nước, thoát hiểm;

• Làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài của tòa nhà chung cư.

Trong các trường hợp này, chủ căn hộ phải lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng cải tạo, sửa chữa theo quy định của Luật Xây dựng.

4. Thẩm quyền cấp phép cải tạo căn hộ chung cư tại Đà Nẵng

Tại thành phố Đà Nẵng, thẩm quyền cấp phép xây dựng cải tạo căn hộ chung cư được phân cấp như sau:

• Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng: cấp phép đối với các công trình, hạng mục cải tạo có quy mô lớn, ảnh hưởng kết cấu toàn nhà;

• UBND quận, huyện nơi có chung cư: cấp phép đối với các trường hợp cải tạo thuộc thẩm quyền phân cấp.

Việc nộp hồ sơ và giải quyết thủ tục phải tuân thủ đúng trình tự, thời hạn theo quy định pháp luật hiện hành và quy định quản lý đô thị của Đà Nẵng.

5. Hồ sơ xin phép cải tạo căn hộ chung cư

Hồ sơ xin phép cải tạo căn hộ chung cư tại Đà Nẵng thông thường bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng cải tạo;

• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ;

• Bản vẽ hiện trạng và phương án cải tạo;

• Văn bản chấp thuận của Ban quản trị hoặc Ban quản lý chung cư;

• Các tài liệu liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan cấp phép.

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp rút ngắn thời gian giải quyết và hạn chế rủi ro pháp lý.

6. Trách nhiệm của chủ căn hộ khi cải tạo

Dù có hay không phải xin phép, chủ căn hộ tại Đà Nẵng vẫn phải tuân thủ các nghĩa vụ pháp lý sau:

• Đảm bảo an toàn lao động, an toàn công trình;

• Không gây ảnh hưởng đến các căn hộ liền kề;

• Tuân thủ thời gian thi công theo quy định của chung cư;

• Chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

• Bồi thường thiệt hại nếu gây ra hư hỏng cho tài sản chung hoặc riêng.

7. Chế tài xử phạt khi cải tạo căn hộ không phép tại Đà Nẵng

Theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, hành vi cải tạo căn hộ chung cư không có giấy phép xây dựng (trong trường hợp phải xin phép) có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt lên đến hàng trăm triệu đồng, kèm theo biện pháp buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.

Tại Đà Nẵng, công tác thanh tra xây dựng được thực hiện thường xuyên, đặc biệt tại các khu chung cư tập trung ở quận Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Liên Chiểu.

Căn hộ cũ đẹp long lanh sau khi cải tạo, nhưng cần nắm rõ pháp lý để mọi việc diễn ra thuận lợi

8. Lưu ý thực tiễn cho cư dân chung cư tại Đà Nẵng

Một số lưu ý quan trọng giúp cư dân hạn chế rủi ro pháp lý khi cải tạo căn hộ:

• Trao đổi trước với Ban quản lý chung cư;

• Tham vấn đơn vị tư vấn pháp lý hoặc xây dựng có kinh nghiệm tại Đà Nẵng;

• Không tự ý cải tạo khi chưa xác định rõ có phải xin phép hay không;

• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, văn bản chấp thuận trong quá trình cải tạo.

9. Kết luận

Quay lại câu hỏi có cần xin phép khi cải tạo căn hộ chung cư Đà Nẵng không, có thể khẳng định rằng: việc xin phép hay không phụ thuộc vào phạm vi và mức độ cải tạo. Đối với các cải tạo không ảnh hưởng kết cấu và công năng, chủ căn hộ không cần xin giấy phép xây dựng nhưng vẫn phải tuân thủ quy định quản lý chung cư. Ngược lại, các cải tạo tác động đến kết cấu, hệ thống chung hoặc kiến trúc đều bắt buộc phải xin phép theo quy định pháp luật.

Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ giúp cư dân tránh rủi ro xử phạt mà còn góp phần đảm bảo an toàn, trật tự đô thị và phát triển bền vững cho thành phố Đà Nẵng.

Nếu bạn đang băn khoăn có cần xin phép khi cải tạo căn hộ chung cư tại Đà Nẵng hay không, hoặc cần tư vấn phương án thi công đúng pháp luật, hãy liên hệ HNDC – Đà Nẵng để được hỗ trợ nhanh chóng, đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý.
📞 Hotline: 0913 613 477 – tư vấn trực tiếp, rõ ràng, phù hợp thực tế từng chung cư tại Đà Nẵng.